近期，多地陸續推出“小而美”地塊，房企拿地熱情也較高。5月14日，中指研究院發布的數據顯示，2026年1月份至4月份，其監測的22個重點城市“小而美”宅地推出占比為43%，而2022年同期僅為21%。

有業內人士認為，在“控增量、去庫存、優供給”的政策導向下，核心城市供地邏輯正在重塑，總價可控、開發周期短的小體量地塊，為民營房企打開了更多參與窗口。

小體量地塊頻現高溢價

(資料圖)

“小而美”地塊一般指規模可控、條件優質的小型住宅用地。這類地塊的出讓規劃建筑面積通常介于1萬平方米至5萬平方米之間，部分核心城區的宅地規模甚至不足1萬平方米。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向《證券日報》記者表示，“小而美”地塊通常符合三個要素：一是位于城市核心城區或成熟板塊，享有區位優勢與完善配套；二是規劃條件優越，容積率適中，適合打造高品質改善型產品；三是起拍總價相對可控，通常在10億元以內，能夠顯著降低房企資金門檻。

在今年上半年的不少土拍中，“小而美”地塊獲得了不少房企青睞，溢價率也相對較高。

例如，2月份，成都錦江區一宗規劃建筑面積約2.98萬平方米的宅地，由一家本土房企以6.04億元競得，溢價率23%；4月底，深圳龍華民治一宗規劃建筑面積約4.45萬平方米宅地，經過60輪競價，由深圳市天健地產集團有限公司以13.78億元競得，溢價率達40.2%；4月底，南京江寧百家湖一宗約1.55萬平方米的“迷你地塊”，共吸引了6家民營房企報名，最終以2.67億元出讓，溢價率27.8%。

在曹晶晶看來，當前市場環境下，房企對確定性收益的偏好顯著增強，小體量地塊具備總價可控、開發周期短、資金占用少、去化速度快等優勢，且多數位于配套成熟的核心區域，市場安全邊際相對更高。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，過去，在房地產行業高周轉模式下，房企更偏好大型樓盤開發，以規模換利潤。而在當前市場環境中，企業更加重視現金流安全與項目利潤率，也更青睞“小步快跑”的投資模式。

民企拿地宗數占比近半

相比傳統大體量地塊，“小而美”宅地帶來的另一大變化，在于提升了民企拿地的參與度。中指研究院數據顯示，2026年前4個月，民企在22個重點城市“小而美”地塊中的拿地宗數占比為47%，保持在較高水平。

曹晶晶認為，相較常規宅地市場，民企在“小而美”地塊中的參與度明顯更高，反映出這類地塊有效匹配了民企的資金配置節奏與風險管控要求，使其成為民企參與核心城市土地投資的重要方向。

值得一提的是，不少地區也在新的供地計劃中，加大了“小而美”地塊的供應。例如，上海2026年第四批次土拍推出5宗地塊，將于5月28日正式開拍，其中虹口內環內兩宗宅地，體量均不足1公頃；福州市也于近期啟動今年第二輪土地招商工作，推介12幅“小而美”地塊。

在業內看來，“小而美”供地增加疊加計容規則優化，為房企打造高得房率、高品質產品提供了更大空間。

嚴躍進提醒，核心區域土地價格本身較高，其中的小地塊容錯率也更低，相關項目能否盈利，很大程度上取決于房企的產品打造能力和精準定位能力。

曹晶晶表示，與大盤開發強調標準化復制和快周轉不同，“小而美”地塊更考驗企業精細化運營能力。從前期定位、戶型設計到社區營造，各環節均需精準對接區域客群需求。同時，項目若要實現合理回報，必須走溢價路線，這對相關企業的品牌力、產品力和營銷能力均提出了更高要求。

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