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近期一則消息在房地產與養老兩個行業同時激起漣漪：萬科正洽談處置旗下部分康養項目，意向合作方為新華保險等頭部保險機構。在養老社區這條賽道上，房地產企業更擅長物業建設與改造，保險公司則更具長期資本與資源整合優勢。此番調整，也折射出養老社區正從“跑馬圈地”逐步走向專業化分工。

早在2009年，萬科便邁出了探索養老業務的第一步，成為國內較早布局養老的房企之一，并逐步形成社區、機構、居家養老三個層級的養老服務體系。

然而，養老社區投資規模大、回報周期長、資金流動性弱，與房地產行業快進快出的資金邏輯相悖。隨著近些年房地產行業流動性壓力加劇，地產系養老社區普遍放緩了擴張步伐。保險行業則恰恰相反，保險資金具有負債久期長、體量大、穩定性強的特征，天然匹配養老產業長周期的資金需求。同時，保險公司投資養老社區，還能夠為保險產品的銷售提供場景，幫助客戶做好健康管理、養老儲蓄與規劃，從而較好地與主業聯動并形成服務閉環。

去年，萬科與新華保險等聯合設立16億元“萬新金石”Pre-REIT基金，用于收購萬科所持廈門泊寓項目，通過“資產轉讓+運營保留”的合作模式，打通了萬科與各類險資進行不動產股權投資合作的路徑。市場普遍預期，萬科此次處置康養項目，可能會延續“重資產出表、輕資產留存”的模式。對于新華保險等保險機構來說，這也成為其進一步完善養老社區布局的契機。

近年來，各大險企紛紛加速布局養老社區項目。在第八屆世界大健康博覽會期間舉行的泰康大健康媒體見面會上，泰康保險集團管委會成員、泰康之家首席執行官邱建偉表示，作為泰康之家的首個社區，北京燕園在去年迎來運營10周年。泰康自2007年進入養老行業以來，已從最初引入美國CCRC（持續照料退休社區）模式，逐步走向醫養融合，并進一步探索從大型旗艦社區延伸至機構、社區和居家的“養聯體”模式。

目前，泰康已在北京和上海試點“養聯體”模式兩年多。其中，北京東城區和平府、上海陸家嘴錦繡府均通過盤活存量資源、租賃物業改造的方式，打造中等規模、偏剛需的養老護理機構。這類項目不僅承接失能失智照護等剛需護理需求，也進一步面向周邊3公里至5公里范圍內的社區居民提供綜合養老服務，例如就餐、老年大學、健康醫療服務等。邱建偉表示，試點兩年多來，泰康發現“養聯體”模式可持續，并已開始擴大試點范圍，今年，泰康將在北京海淀區和上海靜安區推進新項目布局和開業，并將這一模式從北京、上海等一線城市延伸至青島、杭州等城市。

大家保險則一直深耕輕資產模式，在城市核心區租賃物業改造養老社區。最新數據顯示，大家保險北京友誼、朝陽等成熟城心社區入住率已接近100%，開業不足兩年的天津泰安道社區入住率超過95%。去年，長沙、杭州、上海、合肥等地社區陸續開業，全國平均入住率超過70%，展現了模式的可復制性與市場吸引力。

“雖然養老機構的選址、運營模式等可以在不同城市快速復制，但服務理念需要做動態調整，因為不同城市的老年人群在消費習慣、生活觀念等方面存在很大差異。”大家保險集團旗下大家健投負責人楊寬表示，在經過了兩年的迅速擴張后，大家保險集團旗下“大家的家”城心養老社區已進入新的發展階段，將持續尋求項目質量和發展速度的最佳平衡點。未來，還將探索更加輕資產的運營模式，與持有閑置物業且愿意進入養老行業的相關資產方合作，輸出養老服務與管理能力。

關鍵詞： 養老社區 分工 專業化 轉型 社區 模式