證券時報記者 余世鵬

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近期，公募REITs出現三大動作：首批燃煤發電項目上報、養老項目選聘基金管理人、商業不動產項目持續擴容。從證券時報記者梳理來看，隨著常態化擴容的持續深入，盤活的資產日趨豐富，呈現出了多平臺協同、一二級市場聯動效應。截至5月8日，商業不動產REITs這一單品的合計申報規模逾600億元，超過去年全年REITs發行總量；擴容至20多只的園區項目，覆蓋到了招商蛇口、北京亦莊等優質資產。

受訪人士對記者表示，公募REITs正從資產發行走向資本循環，從量的跨越進入到質的檢驗后，獨立大類資產的定位有望徹底夯實。在低利率、資產欠配、長期資金入場、避險需求等因素下，增量資金進場的邏輯仍然存在。甄別底層資產現金流的合理性和穩定性，會比單純追逐市場規模擴張更為關鍵。

商業不動產REITs

年內發行或達千億

5月8日，易方達廣西北投高速REIT公告成立，募集規模24.75億元。該REIT僅發售一天，公眾發售部分因超額募集提前結募(配售比例為0.31%)，成為公募REITs領域又一次“一日售罄”現象。此外，5月6日長城基金申報的首只公募REITs產品長城華能燃煤發電REIT，與同日申報的華夏華潤電力燃煤發電REIT一起，成為全市場首批燃煤發電公募REITs。

另外，養老REITs項目也有新進展。根據公開報道，北京北控城市發展集團有限公司近日就養老公募REITs項目選聘基金管理人及財務顧問開展了公開招標，招標服務范圍覆蓋公募REITs從申報發行到存續期管理的全流程。招標要求，項目負責人需有5年以上相關經驗及公募REITs發行案例，項目團隊成員不少于4人。

商業不動產REITs，上周同樣有新進展。5月6日，紅土創新基金申報的紅土創新茂業商業不動產REIT獲受理。根據Wind數據，商業不動產REITs于今年年初出現，截至5月8日，受理申報的產品數量已達20只，來自13家基金管理人，申報最多的華夏基金(4只)，中金基金和華安基金均申報2只，還有創金合信基金、光大保德信基金、中信建投基金、國聯安基金等中小公募入局。創金合信基金申報的創金合信北京國資REIT，是全國首單“城市更新+科技創新”REIT，目前已進入問詢階段。

“20只商業不動產REITs合計申報規模超600億元，超過2025年全年基礎設施REITs發行總量，呈現出‘規模大、業態優、主體多元、模式新’特點，申報主體涵蓋央企、國企、民企及外資，覆蓋購物中心、綜合體、酒店等資產類型。預計后續仍有大量項目在途申報，全年商業不動產REITs發行規模有望達千億級，有效盤活萬億級存量商業資產。”創金合信基金對證券時報記者表示。

十類資產底層項目持續豐富

包括上述產品，截至5月8日，全市場公募REITs數量已接近130只。根據Wind統計，這些產品分散于十大類資產，前述提及的燃煤發電類產品屬于能源基礎設施，此外還有商業不動產、水利設施、市政設施等資產類別。

動態來看，隨著底層資產持續擴容，公募REITs盤活的項目持續豐富。比如，華夏基金5月8日申報的華夏蜀道集團高速公路REIT，屬于全市場第17只交通基礎設施REITs，其余產品則涵蓋河北高速、越秀高速、安徽交控高速、南京交通高速等資產。此外，逾20只園區基礎設施REITs中，覆蓋廈門火炬、招商蛇口、北京亦莊、蘇州工業園等知名園區資產。目前已申報了20只的商業不動產REITs，則涵蓋銀泰百貨、凱德、華潤置地、保利、星河集團、首農食品集團等資產。

進一步看，公募REITs的縱深化擴容，有著多平臺協同、一二級市場聯動效應。比如，招融資本(招商基金全資子公司)與深擔集團發起的Pre-REITs產品“深擔招融壹號(深圳)基礎設施私募股權母基金”，于今年一季度備案。該Pre-REITs產品重點投向新能源、算力、儲能及優質不動產等領域，主要通過公募REITs退出。在這背后，是招商基金與招商銀行、招商證券、招商局資本、招商信諾等體系內機構形成的聯動效應，構建覆蓋Pre-REITs階段資產收購、私募REITs階段資產培育到公募REITs階段實現資產上市的全流程、多層次REITs生態平臺。

博時基金REITs業務營運總監劉玄對證券時報記者表示，2021年至今，中國REITs市場從試點走向常態化、從基礎設施邁向不動產，不僅是產品數量增加，更是市場深度與廣度的系統性重塑。從“量”的跨越到“質”的檢驗，背后的結構性支撐與規模含金量可歸結為資產類別的多元化擴容和“首發+擴募”機制的常態化運行。同時，參與主體與資金端的生態擴圈，也為市場規模的躍升提供了堅實支持。

從資產發行向資本循環深化

公募REITs從量的跨越到質的檢驗，既體現在資產擴容中，還體現在上市后市場資金的“投票”中。

二季度以來，公募REITs開始被納入“固收+”產品，成繼FOF(基金中的基金)之后又一類資金來源。根據機構測算，假設2026年混合債券二級基金發行與2025年一致，如果配置公募REITs的比例為1%，2026年4—12月這類基金會為REITs市場帶來18億元左右的潛在資金。從完整年度數據看，截至2025年末，一共有207只公募FOF持有38只公募REITs，合計持有份額超9500萬份，較2025年年中的5198.33萬份實現了逾80%增長。此外，據券商機構統計，2025年券商自營資金持有公募REITs流通盤的市值合計占比為53%，保險機構持有比例在20%左右，兩者合計比例超70%。

“REITs的市場生態，正從資產發行走向資本循環。”劉玄表示，公募REITs如今不僅是資產上市平臺，更是不動產金融生態的核心樞紐。隨著投資者結構從戰略配售向指數配置演變、資金端生態擴圈以及未來REITs指數及衍生品的發展預期，公募REITs作為獨立大類資產的定位有望徹底夯實。

但二級市場方面，公募REITs年內整體表現一般，截至5月8日，平均漲幅為0.2%，最大漲幅為10.12%，最大跌幅為12.28%。劉玄認為，公募REITs市場的參與者，在市場規模持續發展擴大的過程中，甄別底層資產現金流的合理性和穩定性，比單純追逐市場規模擴張更為關鍵。

招商基金資深策略分析師王超平對證券時報記者表示，權益走強與風險偏好回升，持續對REITs的流動性和走勢形成壓制，但低利率、資產欠配、長期資金入場、避險需求等因素形成支撐，券商自營、保險等增量資金進場的邏輯仍然存在，高分紅屬性及相對可控的回撤決定了其具備較高的大類資產配置價值，短期超跌或吸引一些配置盤托底優質項目。此外，需求側政策(如指數產品、公募、社保年金放開投資REITs等)有望逐步出臺。

關鍵詞： 資產 不動產 基金 市場